Co do zasady, jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych.
Podział nieruchomości do korzystania tzw. quoad usum polega na wydzieleniu części nieruchomości do wyłącznego korzystania poszczególnym współwłaścicielom i nastąpić może w drodze umowy bądź orzeczenia sądowego.
Umowa quoad usum musi być zawarta między wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości. Określa ona podział nieruchomości do korzystania i stanowi, że wszyscy bądź niektórzy współwłaściciele mogą być uprawnieni do korzystania z wyłączeniem innych współwłaścicieli z określonych części nieruchomości stanowiącej współwłasność. Wówczas, w zakresie przyznanych przez umowę uprawnień, współwłaściciel może samodzielnie i wyłącznie posiadać, korzystać i pobierać pożytki z określonej części nieruchomości oraz żądać od pozostałych współwłaścicieli zaniechania korzystania z niej. Z powyższymi uprawnieniami wiąże się najczęściej obowiązek współwłaściciela ponoszenia wydatków na tę część nieruchomości. W umowie warto ustalić również sposób rozliczenia między współwłaścicielami ewentualnych nakładów dokonanych na wydzielone do korzystania części nieruchomości. Podział quoad usum uchyla ustawowy model zarządzania nieruchomością i związany z nim sposób rozliczeń wydatków i nakładów.
Dla skutecznego zawarcia takiej umowy nie jest wymagane zachowanie szczególnej formy, jednakże ze względów dowodowych korzystniej jest, aby zawarta została w formie pisemnej. Co więcej, celem zabezpieczenia zwrotu nakładów dokonanych na nieruchomość, umowa ta powinna być ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Forma niezbędna do dokonania wpisu w księdze wieczystej to forma co najmniej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Ujawnienie podziału quoad usum w księdze wieczystej powoduje, że podział ten skuteczny będzie również wobec następców obecnych współwłaścicieli nieruchomości.
Podział nieruchomości do korzystania na drodze sądowej następuje na wniosek współwłaścicieli, których udziały wynoszą co najmniej połowę w trybie nieprocesowym (art. 611-616 k.p.c.).
Co istotne, umowa o podziale nieruchomości do korzystania nie ustanawia ostatecznie sposobu przyszłego zniesienia współwłasności.
W chwili poniesienia nakładów na nieruchomość (np. dokonania rozbudowy, remontu) to postanowienia umowy będą stanowić podstawę ich rozliczenia. Jest to korzystne z kilku powodów.
Po pierwsze, współwłaściciel dokonujący nakładów na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą te nakłady zostały dokonane. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r., III CZP 80/79 (OSNCP 1980, nr 9, poz. 157). Roszczenie o rozliczenie nakładów uaktualnia się zatem w momencie zmiany dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości lub zniesienia współwłasności nieruchomości w sposób sprzeczny z tym dotychczasowym korzystaniem.
Po drugie, do rozliczenia nakładów nie ma zastosowania art. 207 k.c., w tym zasada, że dokonujący nakładu może żądać zwrotu jego wartości tylko od osób będących współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładu. W takiej sytuacji przy zniesieniu współwłasności rozliczenia należy dokonać według postanowień umowy o podziale quoad usum, zaś w przypadku zbycia udziałów należy oceniać na podstawie art. 221 k.c., czy zasady określone w tej umowie odnoszą skutek także wobec nabywców. W innych sytuacjach do rozliczenia nakładów mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, które określają także zasady zwrotu korzyści w razie przeniesienia jej przez bezpodstawnie wzbogaconego na inną osobę (art. 407 k.c.).
Powyższe jest istotne również z tego względu, że roszczenie o rozliczenie nakładów staje się wymagalne dopiero na skutek umownej zmiany dotychczasowego porozumienia dotyczącego podziału do korzystania, wypowiedzenia, czy też w trybie orzeczenia sądowego, w wyniku których wnioskodawca utraciłby uprawnienia do wyłącznego korzystania ze swoich nakładów. Dopiero więc od tego momentu rozpocząłby swój bieg 6-letni termin przedawnienia.
Dla porównania, w przypadku braku zawarcia umowy quoad usum, roszczenie o rozliczenie nakładów na nieruchomość na podstawie art. 207 k.c. staje się wymagalne w chwili ich dokonania.
Jak zostało już wskazane, podział nieruchomości do korzystania nie wyklucza roszczenia o zniesienie współwłasności. Wręcz przeciwnie, utrwalony sposób podziału nieruchomości do korzystania wynikający z zawartego pomiędzy współwłaścicielami porozumienia stanowi istotne kryterium, według którego dokonywany jest jej późniejszy podział z ustanowieniem odrębnej własności lokali (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r., III CK 195/09, nie publ.).
W przypadku zniesienia współwłasności w sposób różniący się od dotychczasowego korzystania z nieruchomości quoad usum, poniesione przez współwłaścicieli nakłady podlegają rozliczeniu.
Ewentualne różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy, powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Pozostali współwłaściciele, którzy nakładów tych nie dokonali, a zwiększyły one wartość całej rzeczy, nie mogą być bowiem przy zniesieniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszących nakłady, jeżeli wartość nieruchomości została ustalona z uwzględnieniem nakładów i tak też winna być ustalona wysokość ewentualnych dopłat. Oczywiście poniesienie nakładów przez współwłaściciela musi być przez niego udowodnione.
Decydując się na dokonanie faktycznego podziału nieruchomości do korzystania warto również zadbać, aby w umowie (bądź orzeczeniu) znalazł się zapis stanowiący, że poszczególni współwłaściciele uprawnieni są – w granicach przydzielonych im części nieruchomości – do dysponowania nimi na cele budowlane. Takie postanowienie umowne powinno być interpretowane przez organy administracji publicznej jako zgoda na czynność przekraczającą zwykły zarząd np. rozbudowę nieruchomości. Zgoda ta stanowi natomiast niezbędną przesłankę prawa do dysponowania nieruchomością w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. W myśl dominującego poglądu sądów administracyjnych określenie „quoad usum”, czyli do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej nie znosi współwłasności, ma charakter tymczasowy i w razie zmiany stosunków może być zmienione zarówno umową stron jak i orzeczeniem Sądu. Z tych względów podział do wyłącznego korzystania przez współwłaścicieli wydzielonych części przedmiotu współwłasności dokonany nawet przez Sąd nie stanowi prawa dysponowania nieruchomością w celach budowlanych chyba, że w umowie lub orzeczeniu takie uprawnienie jest zawarte (wyrok NSA z 28.07.1998 r., IV SA 2429/97, wyrok NSA z 20.04.2016 r., II OSK 1975/14).